Hypothekenrechner (Baufinanzierung)

Planen Sie Ihren Immobilienkauf mit realistischen monatlichen Raten, Tilgungsverlauf und Restschuld nach der Zinsbindung.

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    Aktuelle Hypothekenzinsen: 30 Jahre: 6,578% | 15 Jahre: 5,882% | 10 Jahre: 5,764%

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    Berechnungsbeispiele

    Berechnungsfall Ergebnis
    Kaufpreis 500.000 Euro, Darlehen 400.000 Euro, 3,5 Prozent Sollzins, 2 Prozent Tilgung Monatliche Rate ca. 1.833 Euro
    Restschuld nach 10 Jahren Zinsbindung bei obigem Beispiel Ca. 304.400 Euro Restschuld, davon rund 124.400 Euro Zinsen in 10 Jahren gezahlt
    5.000 Euro Sondertilgung pro Jahr zusätzlich Laufzeit sinkt von ca. 29 auf ca. 21 Jahre, Zinsersparnis rund 70.000 Euro
    Darlehen 300.000 Euro, 3,5 Prozent Zins, 1 statt 3 Prozent Tilgung Laufzeit ca. 43 statt ca. 22 Jahre
    Mihail Doncenco
    Mihail Doncenco Website-Gründer & Rechner-Experte

    Gründer und Entwickler von CalcMate. Erstellt und pflegt alle Rechner dieser Website mit Fokus auf präzise Formeln und klare, praxisnahe Ergebnisse.

    Wie benutzt man den Hypothekenrechner?

    Geben Sie Kaufpreis, Eigenkapital, Sollzinssatz, Tilgungssatz und Zinsbindungsdauer ein. Der Rechner ermittelt die monatliche Annuitätenrate, die Restschuld am Ende der Zinsbindung und die insgesamt gezahlten Zinsen. Probieren Sie verschiedene Tilgungssätze aus: Bei einem Darlehen von 300.000 Euro zu 3,5% Zins läuft die Finanzierung bei 1% anfänglicher Tilgung rund 43 Jahre, bei 3% nur rund 22 Jahre. Der Unterschied bei den Zinskosten beträgt etwa 150.000 Euro (rund 281.000 statt 131.000 Euro). Bei höheren Zinsen seit der Zinswende 2022 fließt ein größerer Teil der Rate in Zinsen, daher empfehlen sich mindestens 2%, besser 3% anfängliche Tilgung.

    Komponenten einer Baufinanzierung in Deutschland

    Der Darlehensbetrag ergibt sich aus dem Kaufpreis abzüglich Ihres Eigenkapitals. Banken erwarten häufig mindestens 20% des Kaufpreises sowie die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln, denn bei einer Beleihung bis etwa 80% sind die Zinsen in der Regel günstiger. Beispiel: Bei 500.000 Euro Kaufpreis sind das 100.000 Euro plus rund 50.000 Euro Nebenkosten, also 150.000 Euro Eigenkapital und 400.000 Euro Darlehen.

    Der Sollzins ist der reine Zins auf das geliehene Kapital. Der effektive Jahreszins (Preisangabenverordnung, PAngV, Neufassung 2022) schließt zusätzliche Kosten ein und ist der verlässliche Vergleichswert zwischen Bankangeboten. Üblich sind Zinsbindungen von 5, 10, 15 oder 20 Jahren. Danach besteht ein Zinsänderungsrisiko für die Restschuld: Im Beispiel mit 3,5% Sollzins und 2% Tilgung sind nach 10 Jahren erst rund 24% getilgt, die Restschuld beträgt etwa 304.400 Euro.

    Die Ergebnisse sind unverbindliche Modellrechnungen und ersetzen keine Finanzierungsberatung. Die Bank prüft zusätzlich Ihre Bonität (§ 18a KWG).

    Verlauf einer Baufinanzierung: Tilgungsanteil steigt, Zinsanteil sinkt über die Laufzeit

    Nützliche Tipps 💡

    • Berechnen Sie die Kaufnebenkosten separat und planen Sie diese vollständig aus Eigenkapital, damit das Darlehen nur den reinen Kaufpreis abdeckt.
    • Vergleichen Sie immer den effektiven Jahreszins, nicht den Sollzins, und stellen Sie Angebote mit gleicher Zinsbindung und gleicher Tilgung gegenüber.

    📋Schritte zur Berechnung

    1. Geben Sie Kaufpreis, Eigenkapital, Sollzins und Tilgungssatz ein.

    2. Wählen Sie die gewünschte Zinsbindungsdauer (z. B. 10 oder 15 Jahre).

    3. Klicken Sie auf "Berechnen", um monatliche Rate, Gesamtzinsen und Restschuld zu sehen.

    Häufige Fehler ⚠️

    1. Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) vergessen: Diese betragen je nach Bundesland und Situation 7 bis 12 Prozent des Kaufpreises.
    2. Den vollen Kaufpreis als Darlehenssumme eingeben, ohne das Eigenkapital abzuziehen.
    3. Glauben, dass eine feste Rate bedeutet, dass alle Kosten stabil bleiben: Zins und Tilgung sind fest, Grundsteuer, Hausgeld und Versicherungen können aber steigen.
    4. Zu niedrige Tilgung wählen: Bei 1 Prozent anfänglicher Tilgung und 3 Prozent Zinsen dauert die vollständige Rückzahlung rund 46 Jahre.

    Praktische Anwendungen📊

    1. Tragbarkeit prüfen: Als Faustregel sollte die Rate höchstens 30 bis 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens betragen. Eine Rate von 1.833 Euro setzt damit etwa 4.600 bis 6.100 Euro netto voraus.

    2. Tilgungshöhe optimieren: Vergleichen Sie, wie sich 1, 2 und 3 Prozent anfängliche Tilgung auf Laufzeit und Gesamtzinskosten auswirken.

    3. Sondertilgung einplanen: Viele Banken erlauben bis zu 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. 5.000 Euro jährlich verkürzen das Beispieldarlehen von rund 29 auf rund 21 Jahre.

    4. Anschlussfinanzierung vorbereiten: Lassen Sie sich die Restschuld am Ende der Zinsbindung anzeigen und kalkulieren Sie das Zinsänderungsrisiko ein.

    Fragen und Antworten

    Berücksichtigt der Rechner KfW-Förderung?

    Nein, der Rechner kalkuliert ein klassisches Bankdarlehen und bildet KfW-Konditionen nicht ab. Die KfW-Programme haben eigene Bedingungen, teils mit tilgungsfreien Anlaufjahren und vergünstigten Zinsen. Zum Beispiel fördert KfW 261 die Sanierung zum Effizienzhaus, KfW 297 und 298 den klimafreundlichen Neubau, und KfW 300 (Wohneigentum für Familien) Haushalte mit mindestens einem Kind unter 18 Jahren bis zu einer Einkommensgrenze von 90.000 Euro zu versteuerndem Haushaltseinkommen bei einem Kind. Konditionen ändern sich, prüfen Sie sie direkt bei der KfW oder Ihrer Hausbank. Tragen Sie das KfW-Darlehen als separaten Baustein mit eigenen Konditionen ein und addieren Sie die Ergebnisse. Bei Mischfinanzierungen empfiehlt sich eine unabhängige Beratung.

    Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?

    Der Sollzins ist der reine Zins auf das geliehene Kapital, der Effektivzins (offiziell effektiver Jahreszins) bezieht zusätzlich Kosten wie Bearbeitungsentgelte oder ein Disagio ein. Er ist nach der Preisangabenverordnung (PAngV, Neufassung 2022) der vorgeschriebene Vergleichswert für Kreditangebote. Die Tilgung zählt nicht zu den Kosten, Notar und Grundbuch sind nicht enthalten. Vergleichen Sie Banken immer anhand des Effektivzinses bei gleicher Zinsbindung und gleicher Tilgung.

    Was ist ein Hypothekenrechner?

    Ein Hypothekenrechner simuliert den Verlauf eines Immobiliendarlehens aus Darlehensbetrag, Zinssatz, Tilgung und Laufzeit. Er zeigt die monatliche Annuitätenrate, die insgesamt gezahlten Zinsen und die Restschuld am Ende der Zinsbindung. In Deutschland berechnet sich die Rate üblicherweise aus Sollzins und anfänglicher Tilgung: \[\text{Monatsrate} = \frac{\text{Darlehen} \times (\text{Sollzins} + \text{Anfangstilgung})}{12}\] Beispiel: \(400000 \times (0{,}035 + 0{,}02) / 12 \approx 1833{,}33\) Euro. Nutzen Sie den Rechner vor dem Bankgespräch, um Szenarien zu vergleichen.

    Was ist eine Anschlussfinanzierung?

    Eine Anschlussfinanzierung ist ein neues Darlehen, das nach Ablauf der Zinsbindung die Restschuld ablöst. Steigen die Marktzinsen, steigt die Belastung spürbar: Bei einer Restschuld von 304.400 Euro kosten 2 Prozentpunkte mehr Zins etwa 6.100 Euro zusätzlich pro Jahr, also rund 510 Euro pro Monat. Unser Rechner zeigt die Restschuld am Ende der Zinsbindung, damit Sie dieses Risiko kalkulieren können. Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich heutige Zinsen gegen einen Aufschlag bis zu 5 Jahre im Voraus sichern.

    Was sind Kaufnebenkosten?

    Kaufnebenkosten sind alle Kosten zusätzlich zum Kaufpreis und betragen in Deutschland insgesamt etwa 7 bis 12%. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5% (Bayern) und 6,5% (zum Beispiel Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein), Stand 2026. Hinzu kommen Notar und Grundbuch mit etwa 1,5 bis 2% und, falls ein Makler beteiligt ist, eine Provision von in der Regel 3,57% inklusive Mehrwertsteuer je Partei, denn seit dem 23.12.2020 darf der Käufer höchstens die Hälfte tragen. Beispiel bei 500.000 Euro Kaufpreis und 5% Grunderwerbsteuer: 25.000 Euro plus 10.000 Euro Notar plus 17.850 Euro Makler, zusammen 52.850 Euro. Zahlen Sie sie idealerweise vollständig aus Eigenkapital.

    Welche Rolle spielt die Zinsbindung?

    Die Zinsbindung legt fest, wie lange Ihr Zinssatz garantiert gleich bleibt, üblich sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Da Immobilienkredite selten innerhalb der Zinsbindung vollständig getilgt sind, bleibt eine Restschuld, die zu den dann gültigen Marktzinsen refinanziert werden muss. Im Beispiel mit 400.000 Euro, 3,5% und 2% Tilgung sind es nach 10 Jahren rund 304.400 Euro. Lange Bindungen bieten Planungssicherheit, kosten meist einen leichten Zinsaufschlag. Nach 10 Jahren können Sie das Darlehen mit einer Frist von 6 Monaten kündigen (§ 489 BGB).

    Wie hilft der Rechner beim Hauskauf in Deutschland?

    Der Rechner hilft Ihnen, die monatliche Belastung realistisch einzuschätzen, bevor Sie zur Bank gehen. Er ist auf das in Deutschland übliche Annuitätendarlehen ausgelegt. Prüfen Sie damit, ob die Rate zur Faustregel von höchstens 30 bis 40% des Nettohaushaltseinkommens passt: Bei 1.833 Euro Rate brauchen Sie dafür etwa 4.600 bis 6.100 Euro netto. Durch Variation von Tilgung und Zinsbindung vergleichen Sie Szenarien. Die Bank prüft anschließend Ihre Kreditwürdigkeit nach § 18a KWG.

    Wie hoch sollte das Eigenkapital sein?

    Empfehlenswert sind mindestens 20% des Kaufpreises plus die gesamten Kaufnebenkosten aus Eigenkapital. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 80.000 Euro plus 28.000 bis 48.000 Euro Nebenkosten (7 bis 12%), also insgesamt etwa 108.000 bis 128.000 Euro. Auch Finanzierungen mit weniger oder ohne Eigenkapital sind möglich, kosten aber meist spürbar höhere Zinsen. Mehr Eigenkapital senkt die Beleihungsquote und damit in der Regel den Zinssatz.

    Wie wirkt sich die Tilgungshöhe aus?

    Die anfängliche Tilgung bestimmt Laufzeit und Gesamtkosten stark. Bei einem Darlehen über 300.000 Euro zu 3,5% Zins dauert die Rückzahlung bei 1% Tilgung rund 43 Jahre (Zinsen rund 281.000 Euro, Rate 1.125 Euro), bei 2% rund 29 Jahre (Zinsen rund 178.000 Euro, Rate 1.375 Euro) und bei 3% rund 22 Jahre (Zinsen rund 131.000 Euro, Rate 1.625 Euro). Jeder Prozentpunkt mehr Tilgung spart also zehntausende Euro Zinsen. Wählen Sie als Faustregel mindestens 2%, besser 3% anfängliche Tilgung.
    Hinweis: Dieser Rechner dient dazu, hilfreiche Schätzungen zu Informationszwecken bereitzustellen. Obwohl wir uns um Genauigkeit bemühen, können die Ergebnisse je nach örtlichen Gesetzen und individuellen Umständen variieren. Wir empfehlen, bei wichtigen Entscheidungen einen professionellen Berater zu Rate zu ziehen.