Calculadora de hipotecas

Calculadora de hipotecas: simula tu cuota mensual y el coste total del préstamo

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    Últimas Tasas Hipotecarias: 30 Años: 6.578% | 15 Años: 5.882% | 10 Años: 5.764%

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    Ejemplos de cálculo

    Caso de cálculo Resultado
    Hipoteca 300 000 €, 30 años al 6,5% Mensualidad: 1 896,20 €
    Hipoteca 150 000 €, 15 años al 4,0% Mensualidad: 1 109,53 €
    Hipoteca 200 000 €, 30 años al 3,5% Mensualidad: 898,09 € (intereses totales: 123 312 €)
    Total de intereses (250 000 € a 30 años al 7%) 348 772 € (más que el capital prestado)
    Mihail Doncenco
    Mihail Doncenco Creador del sitio y experto en calculadoras

    Fundador y desarrollador de CalcMate. Crea y mantiene todas las calculadoras del sitio, con especial atención a la precisión de las fórmulas y a resultados claros y prácticos.

    ¿Cómo usar la calculadora de hipotecas?

    Introduce el precio de la vivienda, el importe de la entrada y el tipo de interés anual. Define el plazo en años y pulsa "Calcular". La herramienta aplica el sistema de amortización francés para calcular tu mensualidad constante y el coste total de intereses al vencimiento del préstamo. Por ejemplo, un préstamo de 200 000 € al 3,5% a 30 años da una cuota de 898,09 € y 123 312 € de intereses totales. Puedes ajustar los parámetros para comparar escenarios antes de firmar.

    Componentes clave de una hipoteca

    El capital prestado es el precio de la vivienda menos la entrada. Los bancos suelen financiar hasta el 80% del menor valor entre la tasación y el precio de compra (en torno al 70% en segundas viviendas), así que conviene ahorrar al menos el 20% más los gastos de la compra. Una referencia habitual en España es que la cuota no supere el 30-35% de los ingresos netos mensuales del hogar.

    El tipo de interés puede ser fijo (el mismo TIN durante toda la vida del préstamo), variable (habitualmente Euríbor a 12 meses más un diferencial) o mixto. El variable traslada el riesgo de subida al prestatario: con 150 000 € a 25 años, pasar del 3% al 5% sube la cuota de 711,32 € a 876,89 €, unos 166 € más al mes.

    El plazo de amortización condiciona la cuota y el coste total: con 200 000 € al 3,5%, pasar de 20 a 30 años baja la cuota de 1 159,92 € a 898,09 € (un 22,6% menos), pero los intereses totales suben de 78 381 € a 123 312 €, unos 44 900 € más.

    Evolución del capital e intereses en el ciclo de vida de una hipoteca

    Guía de Uso y Consejos 💡

    • Introduce siempre el TIN (Tipo de Interés Nominal) en el campo de interés, no la TAE, para que el cálculo de la cuota sea correcto.
    • Compara la TAE entre distintas ofertas bancarias, no solo la cuota mensual: incluye comisiones y seguros que el TIN no refleja. Pide también la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) de cada oferta.
    • Suma al presupuesto el ITP (entre el 4% y el 11% según la comunidad autónoma) si compras vivienda de segunda mano, o el IVA (10%) y el AJD si es obra nueva.

    📋Pasos para Calcular

    1. Ingresa el importe del préstamo, el tipo de interés anual y el plazo en años.

    2. Añade el pago inicial y, si lo deseas, impuestos y seguros vinculados.

    3. Pulsa "Calcular" para ver la cuota mensual, el total de intereses y el cuadro de amortización.

    Errores a evitar ⚠️

    1. No incluir el IBI, el seguro de hogar y la comunidad de propietarios en el presupuesto mensual real: según la vivienda, pueden sumar cientos de euros al año.
    2. Olvidar los gastos de la compra (ITP o IVA y AJD, notaría y registro de la compraventa) y la tasación. Desde la Ley 5/2019, el banco asume los gastos de constitución de la hipoteca, salvo la tasación.
    3. Subestimar el riesgo de subida de tipos en hipotecas variables: con 150 000 € a 25 años, pasar del 3% al 5% eleva la cuota unos 166 € al mes.
    4. Comparar hipotecas por la cuota mensual en lugar de por la TAE y el coste total, lo que puede llevar a elegir la opción más cara a largo plazo.

    Aplicaciones prácticas📊

    1. Compara hipotecas a 15, 20 y 30 años: con 200 000 € al 3,5%, los intereses totales son 57 358 €, 78 381 € y 123 312 €.

    2. Calcula el ahorro en intereses de las amortizaciones anticipadas parciales y decide si te conviene reducir cuota o plazo.

    3. Prueba una subida del Euríbor si tienes o valoras una hipoteca variable: con 150 000 € a 25 años, pasar del 3% al 5% añade unos 166 € al mes.

    4. Comprueba que la cuota no supere el 30-35% de los ingresos netos de tu hogar antes de pedir una oferta.

    Preguntas Frecuentes (FAQ)

    ¿Cómo se calcula la cuota mensual de una hipoteca?

    La cuota mensual se calcula con la fórmula de amortización francesa, que reparte capital e intereses en cuotas constantes durante toda la vida del préstamo: \[M = P \cdot \frac{r(1+r)^n}{(1+r)^n - 1}\] donde \(M\) es la mensualidad, \(P\) el capital prestado, \(r\) el tipo de interés mensual (TIN anual dividido entre 12) y \(n\) el número total de cuotas. Con 200 000 € al 3,5% a 30 años, \(r = 0{,}035/12\) y \(n = 360\), y la cuota resulta de 898,09 €. La primera cuota incluye 583,33 € de intereses y 314,76 € de capital; a medida que avanza la amortización, el peso del capital aumenta.

    ¿Por qué usar una calculadora de préstamos hipotecarios?

    Sirve para comprobar, antes de firmar, si puedes asumir la cuota y cuánto cambia si varían el tipo, el plazo o la entrada. Permite un análisis de sensibilidad real: con 150 000 € a 25 años, un tipo del 5% en lugar del 3% eleva la cuota de 711,32 € a 876,89 €. También ayuda a verificar que tu ratio de endeudamiento no supere el 30-35% de tus ingresos netos mensuales, una referencia habitual para mantener la solvencia a largo plazo.

    ¿Puedo incluir impuestos y otros gastos en la simulación?

    Sí, puedes añadir impuestos y seguros vinculados para ver el desembolso real, pero conviene separar los gastos de la hipoteca de los de la compra. En una vivienda de segunda mano pagas el ITP, que va del 4% al 11% según la comunidad autónoma; en obra nueva, el IVA (10%) más el AJD. Desde el Real Decreto-ley 17/2018 y la Ley 5/2019 (15 de marzo), reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el banco asume el AJD y los gastos de notaría, gestoría y registro de la hipoteca, y tú pagas la tasación.

    ¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE en una hipoteca?

    El TIN es el interés puro que cobra el banco y sirve para calcular la cuota mensual, mientras que la TAE añade comisiones, seguros vinculados y otros gastos para expresar el coste real anualizado. La TAE es la métrica válida para comparar ofertas entre entidades: una hipoteca con TIN más bajo puede tener una TAE mayor si suma más vinculaciones. Ambas cifras figuran en la FEIN que el banco debe entregarte antes de firmar.

    ¿Qué es la amortización anticipada y cómo afecta a mi hipoteca?

    La amortización anticipada es el pago voluntario de capital por encima de la cuota acordada, ya sea parcial (reduce el capital pendiente) o total (cancela la hipoteca). Reduce la base sobre la que se calculan los intereses futuros y acorta el plazo o baja la cuota; reducir el plazo ahorra más intereses. En hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019 limita la comisión, que se aplica sobre el capital amortizado. En las variables, el máximo es el 0,25% durante los 3 primeros años o el 0,15% durante los 5 primeros, según el contrato, y después no se puede cobrar. En las fijas, el máximo es el 2% durante los 10 primeros años y el 1,5% a partir de entonces. Por ejemplo, amortizar 10 000 € en el año 2 cuesta como máximo 25 € en una variable con el límite del 0,25% y 200 € en una fija.

    ¿Qué es una calculadora de hipotecas?

    Una calculadora de hipotecas calcula la cuota mensual constante de un préstamo con el sistema de amortización francés a partir del capital, el tipo de interés y el plazo. Permite proyectar el impacto del tipo y del plazo sobre el capital solicitado, y ver cuánto de cada cuota va a intereses y cuánto a reducir deuda, antes de comprometerte con el banco.
    Nota: Esta calculadora está diseñada para ofrecer estimaciones útiles con fines informativos. Aunque nos esforzamos por la precisión, los resultados pueden variar según las leyes locales y las circunstancias individuales. Recomendamos consultar con un asesor profesional para decisiones importantes.